樓市話山論見：住建部釋放信號：2021年起，兩類房子光環(huán)褪去!

隨著國家對房地產行業(yè)的調控和對炒房行為的打擊以及“房住不炒”慢慢深入人心，現在投資房產的人越來越少，反而是很多炒房客開始不看好房價走勢，開始拋售自己囤積的二手房。從2019年底開始，全國大部分城市的二手房都不斷新增大量二手房房源，以至于現如今二手房市場出現了嚴重的供大于求現象，二手房房價也因此慢慢開始下跌?？梢钥闯觯@些拋售二手房的基本上都是炒房客，剛需不會因為房價的一點波動就賣掉自己和家人居住的房子。今后，隨著住房資源的緩慢流入，市場上的住房資源也會越來越過剩，樓市即將進入買方市場。在買方市場中，住建部又傳來新信號，2021年起，兩類房子將褪去光環(huán)，以后價值越來越低，轉手都會變得很難，所以以后不要再亂買房了：

第一類就是品質差、物業(yè)服務水平差的高層住宅。

高層住宅是目前最受歡迎的住宅，而其受歡迎的主要原因并不是像過去那樣人們真的向往高層住宅了，現在受歡迎是因為高層住宅單價低戶型小總價低的原因。隨著城市的發(fā)展，城市中的土地資源越來越緊缺，所以開發(fā)商為了蓋更多的房子獲取更多的利益，就將住宅慢慢建得越來越高，戶型也越來越小。慢慢地，高層住宅發(fā)展也慢慢脫離的初衷，開發(fā)商為了獲取更多利益，在不缺土地資源的中小型城市也開始大面積建設高層住宅。雖然高層住宅有著視野開闊和節(jié)約土地資源的優(yōu)點，但是其缺點更加明顯，而且還非常多：1、樓層高，戶型小，很多低樓層的房間通風和采光效果都非常差；2、樓層太高，很多中小型城市的消防設施都與之不匹配，比如很多中小型城市的消防云梯只有50米高，而33層高層住宅卻有99米高，一旦發(fā)現火災事故，消防云梯就無法救援高樓層住戶；3、高層住宅機械設備比較多，一旦老化損壞，不僅僅這些機械設備維修成本高，其他方面的維修成本也非常高，并且沒有這些機械設備正常運轉，比如電梯和給水排水設備，那么高層住戶的業(yè)主就受到影響了；4、低層住宅老化后可以拆遷，但是高層住宅老化后哪個開發(fā)商愿意拆遷呢？因此，如果這樣缺點難以解決，高層住宅以后會越來越不受歡迎。

為了解決高層建筑的問題，2020年上半年住建部聯合多部門出臺了《進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，其中明確規(guī)定：嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑；嚴格限制新建250米以上建筑，確需建設的，由相關部門進行建筑方案審查，并報住房和城鄉(xiāng)建設部備案；新建100米以上建筑應充分論證、集中布局；中小城市要嚴格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。通過文件中的規(guī)定可以看出，以后高層建筑和高層住宅建筑都會受到限制，特別是三四線中小型城市，以后將以多層住宅為主。所以以后高層建筑會越建越少，新建的多層住宅以后會越來越多。在住房資源已經過剩的大環(huán)境下，以后人們會更傾向于選擇居住環(huán)境好居住舒適度高的低層住宅，所以以后高層住宅會越來越不受歡迎。特別是品質差、物業(yè)服務水平差的高層住宅小區(qū)，這樣的小區(qū)以后老化之后可能還不如現在市區(qū)老舊小區(qū)的管理和居住條件。由于物業(yè)服務水平太差，高層住宅的機械設備等基礎配套設施在得不到好好維護的情況下很容易老化損壞，這些都會嚴重影響高層住宅業(yè)主的正常生活。因此，在以后人們買房時，就算自己經濟條件有限不能購買低層住宅，只能購買高層住宅，也要避開品質差、物業(yè)服務水平差的高層住宅。

第二類就是品質差存在安全隱患的小產權房

我們國家現在存在著大量的小產權房，小產權房由于單價便宜數量龐大，現在確實解決了很多人的住房問題。也正是因為這個原因，就算小產權房是違法建筑，國家也沒有一拆了之，而是一直在找解決小產權房問題的方法。但是隨著房價不斷上漲，很多人來炒作小產權房，這違背了國家不拆除小產權房的初衷，對此在2020年5月份，國土資源部和住房建設部發(fā)布《小產權房不得借不動產登記“洗白”》，其中明確規(guī)定：

針對分散登記形成的歷史遺留問題，要求各地依法妥善處理，為不動產權利人排憂解難，但不允許所謂小產權房借此合法化。我們國家小產權房數量龐大，很多小產權房建筑質量都沒問題，只是存在產權房問題而已。但是還有一些小產權房在建設時質量就不達標，也沒有相應的監(jiān)管部門驗收，因此這些小產權房存在不小的安全隱患。但是隨著小產權房轉手無望和商品房市場進入買房市場，以后很多商品房的價格也會慢慢降低。相對于小產權房，商品房不管是在房子質量還是基礎配套設施以及小區(qū)環(huán)境方面都會好很多。所以隨著商品房價格的降低，小產權房的價格也會慢慢降低，甚至會出現居住小產權房的人也會放棄小產權房購買商品房居住。到那時，很多小產權房，特別是品質差、存在安全隱患的小產權房可能會無人問津，賣不掉也租不出去。

在過去十幾年里，只要提起房子，很多人都有說不完的話和故事。有人是自己買房掙錢的故事，有人是錯失買房機會的后悔經歷，還有人是身邊一些人買房的發(fā)家史?？梢哉f，在過去20多年里，房地產行業(yè)就如一個造富行業(yè)，讓很多買房的人都快速地實現了財富的積累，但是同時也讓很多人越來越買不起房子，基本的生活都受到了影響。那么，在過去房價上漲的幅度到底有多大呢？根據數據顯示，在2000年時北京三環(huán)內的房價也就是在4000元/平方米左右，但是現如今這些地段的房價基本上都在10萬元/平方米以上，所以房價漲了30倍左右。其實不止北京，就算是一個普通的小縣城也差不多。很多小縣城的商品房住宅剛起步時售價也就在500元/平方米，但是現在很多小縣城的房價都漲到了七八千元一平方米。可以看出，在過去的20年里，房價上漲的幅度實在是太大了。由于房價的大幅上漲，在過去買房的家庭和沒有買房的家庭財富差距和生活水平差距越來越大。買房的家庭就算只買了一套房子，但是現在房貸基本上沒壓力或者已經結清，并且由于房子的存在家庭財富非常多。而沒有買房的家庭呢？由于需要不斷地交房租，并且房租越來越高，現在還有租金壓力，回頭再想買房，發(fā)現手中存的錢已經越來越買不起房子了。就算現在重新買了房子，生活壓力也會非常大，并且負債率還會非常高。但是面對現如今這么高的房價，依然有很多專家認為房價還會繼續(xù)上漲，買房才是普通人實現財富增長的方式。就比如北京師范大學教授董潘認為，只有發(fā)展房地產行業(yè)才能拯救經濟，北京房價會漲到80萬元/平方米；還比如有專家認為以后中國低于1.4萬/平方米的房子會消失，房價還會翻倍。持有房價還會繼續(xù)大漲觀點的專家還不少，他們表露的意思就是趕快買房，再不買你們就更買不起了。

普通剛需面對專家們這樣的預測確實很恐慌擔心，因為房價再度大漲確實會讓他們買不起房子，并且這種事情過去已經發(fā)生了很多次了。但是房價的走勢還會像這些唱漲的專家預測的那樣嗎？對于這樣的觀點，筆者并不認同，就如人民日報說的那樣，大樹不可能漲到天上去，房價也一樣。從2019年下半年開始，房價在調控政策下上漲的勢頭就慢慢被遏制了下來。到了2020年，不少城市的房價更是出現了下行的走勢?？梢哉f到了2021年，現在房地產行業(yè)造富時代基本上已經結束了，人們的購房觀念也逐漸在發(fā)生改變。就如著名經濟學家馬光遠說的那樣，閉著眼睛買房就能掙錢的時代已經結束了。

“房子是用來住的、不是用來炒的，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段?！边@是國家對房地產行業(yè)的態(tài)度，也是對房地產行業(yè)調控的決心?？梢钥闯?，國家對房地產行業(yè)政策并不是像北京師范大學教授董潘說的那樣：只有大力發(fā)展房地產行業(yè)才能拯救經濟。相反地，現如今的房價的不斷上漲反而對經濟發(fā)展造成了負面影響。根據社科院的研究顯示，房價收入比超過9：1臨界點，2019年全國平均房價收入比是13.3，所以現在房地產行業(yè)對經濟發(fā)展已經開始弊大于利。并且在2020年黨媒經濟日報發(fā)表了題為《切勿迷信房地產對經濟的拉動作用》的文章，文章中明確指出警惕房價上漲和房租上漲對實體經濟造成擠壓。所以，專家們也不用再拿房地產行業(yè)影響經濟發(fā)展的這些原因來唱漲房價了?，F在房價的上漲只會影響經濟的發(fā)展。就如華為這樣的公司，都因為承受不了深圳的高房價，將自己的研發(fā)總部遷移到房價相對便宜的東莞松山湖，這足以看出現在的高房價和高房租對實體經濟的影響。華為都比如，更何況其他企業(yè)呢？比如現在很多高新技術企業(yè)最大的經營支出并不是研發(fā)資金，而是關于房產方面的支出；比如現在很多倒閉的創(chuàng)業(yè)型公司，倒閉的原因并不是創(chuàng)業(yè)人員不努力，也不是因為公司效益不行，而是因為公司的租金太高承受不了；還比如現在的個體工商戶，也就是街邊的實體店，很多店主都表示，自己辛辛苦苦開店，一年到頭掙的錢都交給房東了，還不如出去打工?？梢钥闯?，現如今的高房價問題已經對經濟的各個層面都造成了負面影響，所以一些專家就不要再拿房地產行業(yè)來“綁架”經濟了。因此，現在在政策方面已經不再像過去那樣支撐房地產行業(yè)來拉動經濟發(fā)展了，所以購房者也不用再擔心房價會再度大漲，房價已經失去大漲的基礎。在另一方面，房子也在逐漸失去投資價值。在過去，房價之所以能夠快速上漲，其根本原因還是因為住房資源非常匱乏的原因。房子說到底還是商品，供不應求價格自然上漲，但是根據國家統(tǒng)計局數據顯示，早在2018年我們國家城鎮(zhèn)居民人均住房面積就已經超過了39平方米，而根據央行調查組給出的數據，截至2019年底，我們國家96%的城鎮(zhèn)家庭都擁有房子，因此，我們國家的住房資源已經過剩是一個不爭的事實。

總結：現如今樓市已經出現了轉折，住房資源也已經過剩，房地產市場在樓市調控政策下也正在進入買方市場。隨著國家持續(xù)不斷地對房地產行業(yè)的調控，未來房價會慢慢回歸合理水平，房子也會回歸居住屬性。到那時，投資房產掙錢也會越來越難，不再是閉著眼睛買房就能掙錢了。所以，從2021年開始，就不要再以投資為目的購房了，如果有閑錢，還是將投資目光轉移到其他高新技術產業(yè)行業(yè)。而對于剛需，從2021年開始，以上2類房子也最好避開，不要再亂買房了，買房時最好購買居住環(huán)境好、居住舒適度高的房子。

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